Como aumentar los ingresos de tu vivienda vacacional.

1. Tus semanas vacias pesan mas que tu tarifa

Una vivienda en la costa que se llena en julio y agosto y esta medio vacia el resto del ano suele moverse entre un veinticinco y un treinta y cinco por ciento de ocupacion. Cada semana que anadas cuenta entera, porque tus costes fijos corren igual.

Haz la cuenta con tu vivienda: diez noches extra al ano a ciento cincuenta euros son mil quinientos euros, sin subir la tarifa ni un centimo. Para conseguir eso solo con precio tendrias que ser casi un diez por ciento mas caro, lo que te cuesta reservas, lo que te cuesta noches.

2. La temporada media no se llena con descuentos

El reflejo ante una semana vacia en octubre es bajar el precio. Eso rara vez funciona, porque el problema no suele ser el precio sino el motivo para venir. Nadie va a la costa en octubre a banarse.

Lo que si funciona es que tu anuncio cuente otra historia en esos meses. Senderismo, golf, calles tranquilas, una casa que se calienta. El mismo piso se vende en octubre a otro publico que en julio, y ese publico busca con otras palabras.

3. Tu estancia minima mueve tus costes mas de lo que crees

Alquilar dos noches cuesta casi el mismo trabajo que siete: la misma limpieza, la misma ropa de cama, la misma entrada. Un calendario lleno de fines de semana parece movido pero deja menos que uno con cuatro estancias largas.

En temporada alta puedes pedir cinco o siete noches sin perder reservas. En temporada baja haz justo lo contrario y bajala a dos, porque ahi esta la demanda de estancias cortas. Es un ajuste de treinta segundos que vale cientos de euros al ano.

4. Las tres primeras fotos deciden si compites

Un huesped recorre decenas de resultados y decide en un segundo si entra. Eso ocurre entero en tu primera foto. Solo despues lee tu titulo, y mucho despues tu descripcion.

La fotografia profesional no es por tanto un gasto estetico. Es la unica inversion que afecta a todas las reservas que vas a recibir. Quien fotografia con el movil y hace bien todo lo demas pierde reservas de forma estructural frente a una vivienda peor pero mejor fotografiada.

5. La rapidez de respuesta es un factor de ingresos, no de cortesia

Los huespedes que preguntan suelen preguntar a tres viviendas a la vez. Quien responde primero muchas veces gana sin mas. Si respondes a la manana siguiente, la reserva ya no esta.

Ademas las plataformas incluyen tu tiempo de respuesta en tu posicion. Responder tarde te cuesta dos veces: la reserva y la visibilidad para la siguiente.

6. Media estrella es mucho dinero

La diferencia entre 4,6 y 4,9 parece pequena, pero es la diferencia entre seguir bajando y hacer clic. Los huespedes filtran por ello y las plataformas muestran mas las viviendas mejor valoradas.

La buena noticia es que una puntuacion casi siempre falla por las mismas tres cosas: limpieza, llegada y expectativas que no encajaban. Las tres se arreglan sin invertir en la vivienda.

7. Mira lo que queda, no lo que entra

Una vivienda que factura treinta mil euros con un gestor que se ocupa de todo puede dejar mas neto que otra que factura veinticuatro mil y gestionas tu, sobre todo contando tus horas.

Calcula siempre en neto e incluye lo que ahora haces gratis: la llamada del domingo por la noche, el cambio del viernes, buscar un fontanero en agosto.

• •Tu beneficio esta en la ocupacion, no en el precio por noche.
• •Llena la temporada media con otra historia, no con descuentos.
• •Ajusta la estancia minima por temporada: larga en verano, corta en invierno.
• •La primera foto decide si compites. Invierte ahi primero.
• •Responder rapido gana reservas y mejora tu posicion.
• •Calcula tu rentabilidad en neto, incluyendo tus horas.

Preguntas frecuentes