Belasting op je Airbnb-inkomsten in België.

Airbnb-inkomsten worden in België niet als één bedrag belast. Ze vallen uiteen in onroerend inkomen (op je geïndexeerd kadastraal inkomen maal 1,40), roerend inkomen aan 30 procent na een kostenforfait van 50 procent, en divers inkomen aan 33 procent voor de diensten. Airbnb staat niet op de lijst van erkende deeleconomieplatformen, dus het gunstregime geldt niet. Algemene informatie, geen fiscaal advies.

Airbnb is geen erkend platform, en dat verandert alles

Er bestaat in België een gunstregime voor de deeleconomie, met een laag tarief voor wie via een erkend platform verdient. Airbnb staat niet op die lijst van erkende platformen.

Het gevolg: je inkomsten vallen buiten dat regime en worden opgesplitst volgens hun aard, waarna elk stuk belast wordt volgens zijn eigen regels. Dat is bewerkelijker, maar het is wel de regel waar je mee moet werken.

Je huurprijs valt uiteen in drie stukken

De fiscus kijkt niet naar het bedrag dat de gast betaalde, maar naar waarvoor hij betaalde. Dat zijn er drie: het gebouw zelf, de inboedel die erin staat, en de diensten die je erbij levert.

Staat er op je afspraak één globale prijs zonder opsplitsing, dan doet de administratie dat zelf. Bij een gemeubelde verhuring hanteert ze dan de 60-40-regel: zestig procent geldt als vergoeding voor het gebouw, veertig procent voor de inboedel.

Het gebouw: belast op je kadastraal inkomen, niet op je huur

Dit verrast de meeste eigenaars. Verhuur je aan particulieren die de woning niet beroepsmatig gebruiken, dan kijkt de fiscus niet naar wat je werkelijk ontving. Hij rekent met je kadastraal inkomen.

Voor een gebouwd onroerend goed is je netto belastbaar onroerend inkomen gelijk aan je geïndexeerd kadastraal inkomen maal 1,40. Voor aanslagjaar 2025 is de indexcoëfficiënt 2,1763. De rekensom is dus: KI × 2,1763 × 1,40.

Dat bedrag komt bij je andere inkomsten en wordt belast aan de progressieve tarieven. Draai je een goede bezetting, dan valt dit stuk doorgaans mee, want het staat los van je werkelijke omzet.

De inboedel: roerend inkomen aan 30 procent

Het deel dat aan je meubels wordt toegerekend, is roerend inkomen. Van dat brutobedrag mag je de bewezen kosten aftrekken, of een kostenforfait van vijftig procent als dat voordeliger uitkomt.

Wat overblijft wordt afzonderlijk belast aan dertig procent. Staat er op je contract wel een aparte prijs voor het gebouw en voor de inboedel, dan rekent de fiscus met die werkelijke bedragen in plaats van met de 60-40-verdeling.

De diensten: divers inkomen aan 33 procent

Lever je er diensten bij — onthaal, schoonmaak tijdens het verblijf, ontbijt, verse handdoeken — dan is dat stuk geen huur meer. Zolang je niet via een erkend platform werkt, wordt het belast als divers inkomen, aan drieëndertig procent.

Dat is het stuk waar eigenaars het vaakst over struikelen, omdat die diensten zelden apart geprijsd staan. Toch zijn ze fiscaal een aparte categorie.

Wanneer het beroepsinkomen wordt

Er is een grens, en die is niet uitgedrukt in een bedrag. Zodra je activiteit frequent, intensief, structureel en georganiseerd is, beschouwt de fiscus je inkomsten als beroepsinkomen. Dan valt het geheel onder de progressieve tarieven.

Of je daarnaast een andere job hebt, doet er niet toe. Het gaat om de aard van de activiteit, niet om wat er op je loonbrief staat. Eén woning die je af en toe verhuurt zit daar doorgaans ver vandaan; vier woningen met een strak draaiend systeem een stuk minder.

En dan is er nog btw, sinds juli 2022

Voor boekingen vanaf 1 juli 2022 geldt een nieuwe regeling voor gemeubeld logies. Verhuur je voor periodes van drie maanden of langer, dan ben je sowieso vrijgesteld van btw.

Verhuur je korter én bied je minstens één aanvullende dienst aan — onthaal ter plaatse, huishoudlinnen, regelmatige schoonmaak of ontbijt — dan ben je btw-plichtig. Het tarief op het logies bedraagt zes procent.

Let op dit detail, want het is het detail dat de meeste eigenaars mist: wie gemeubeld logies met aanvullende diensten verhuurt, kan géén beroep doen op de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen onder 25.000 euro omzet. Je bent dus aan alle btw-verplichtingen onderworpen, ook bij een bescheiden omzet.

Wat je hier praktisch mee doet

Twee dingen maken in de praktijk het verschil. Eén: zet in je afspraken een aparte prijs voor het gebouw en voor de inboedel, in plaats van één globaal bedrag. Dan rekent de fiscus met je werkelijke verdeling en niet met de forfaitaire 60-40.

Twee: breng in kaart welke diensten je effectief levert. Daar hangt niet alleen je inkomstenbelasting aan vast, maar ook of je btw-plichtig bent. Dat is een vraag van ja of nee, en het antwoord verandert je hele administratie.

• •Airbnb is geen erkend platform, dus het gunstregime voor de deeleconomie geldt niet.
• •Je huurprijs valt uiteen in gebouw, inboedel en diensten, elk met een eigen tarief.
• •Het gebouw wordt belast op je geïndexeerd kadastraal inkomen maal 1,40, niet op je werkelijke huur.
• •De inboedel is roerend inkomen aan 30 procent, na aftrek van bewezen kosten of 50 procent forfait.
• •Diensten zijn divers inkomen aan 33 procent zolang je niet via een erkend platform werkt.
• •Verhuur je korter dan drie maanden met minstens één dienst erbij, dan ben je btw-plichtig aan 6 procent, ook onder 25.000 euro omzet.

Veelgestelde vragen